文/乐居新媒体 宗镛
这两个月,是小一初一报名季、中考季,作为深圳家长,学位、目标学校、师资、生源、报名人数、中考成绩……不同阶段不同的问题,时刻撩拨着无数家长的心思。
关注小升初升学的家长肯定对深圳公办“四大名校”-深中、深实验、深外、深高级非常熟悉。
(资料图)
无例外这四所名校皆位于深圳关内,不少位于非核心区的家长甚至挤破头在福田、南山、罗湖买房,只为谋得一学位。
不过对于宝安人而言,其共同认可的名校初中,那一定是:宝安中学初中部。
上次写罗湖深中学区的时候也有粉丝建议了,今天就细聊一番。(回顾:房价最高跌3成!深中学区上演“首付消失术”)
学霸加工厂“宝中初中部”,中考成绩稳居宝安第一
宝安中学初中部位于宝城20区洪浪南路,紧邻宝安中学高中部,占地40361.2㎡,总建筑面积31077㎡,现有52个班2700多名学生,采取学区招生。
宝中初中部素来被称为“学霸加工厂”,每年的成绩都稳居宝安第一。
从宝中初中部的中考成绩上看,今年宝中初中部四大录取人数多达57人,居宝安区第一。
虽然从数据上看,宝中考入四大名校的比例较小,但其初中部没有直属小学、没有掐尖择校生,且参考人数冠绝深圳的大背景下,有这样的成绩已经难能可贵。
要知道,宝中每年至少800人报考,学生基数巨大,跟区内其他学校基本没有可比性。
此外,还有很重要的一个原因:宝中很多学生家长为了求稳,不少人会选择直升离家近的高中部,而不是去四大。
稳定的中考佳绩,开始让宝安的家长们盯上了宝中学位,在过去几年房价飞速猛涨的时代,带宝中学位的小区房价一度令人高攀不起。
最低录取积分109.4,至少提前5年买房方可入学
在了解宝中学区房价之前,我们先了解下宝中学区范围。
值得一提的是,今年宝中学区进行了调整。
原来的宝中学区范围内,可以共享三所集团内的初中,参考2022年的招生计划可见,以前在学区内可同时申请三所初中(宝中初中部、宝中外国语、宝中实验学校)任意一所,即便积分不够读本部也可按第二志愿就读外国语或实验。
根据2023年宝安区最新学区划分,宝中初中部与宝中外国语继续作为共享学区,宝中实验被划分出去,尖岗山片区部分小区也被划分出原学区。
原先宝中的生源是比较稳定的,随着学区范围内的新盘陆续入伙,报考人数增加,宝中学位开始出现紧张,于是孝德学校很快在18年投入使用了,不过二者学区范围有点奇怪。
2023年宝安区第一学区划分(部分)
孝德学校是单享学区,宝中是共享学区,二者有很大一块重复,从教育局的解释来看,目前重合区域是两所学校都可以报的,也即孝德学区虽是单享学区,但目前也是可以申请宝中学位的,但以后就不确定了,要看来年招生范围是否发生变化。
根据2023年宝安区初一录取积分信息显示,宝中初中部的最低录取积分为109.4分,宝中外国语学校为85.5分,孝德学校为76.2分。
自宝安区取消“类别 积分”模式,宝中初中部的入学难度有增无减,在区内积分仅次于海韵学校,在学区内至少要提前5年买房方可达到积分条件。
虽然宝中初中部的学位高达800个,然而从录取积分可看出,宝中学区的居民相对于宝中外国语及孝德学校而言,更加认可宝中初中部。
许多积分不够的家庭,不得不被分流至宝中外国语学校、孝德学校。
图源:深圳学位攻略
值得一提的是,宝中学区一带属于宝安老城区范围,原先工业厂房较多,老小区也多,也正由于宝中学区优异及稳定的中考成绩,大致宝中学位风头盖过地段,大家对这里的普遍认知也是宝中学位,使得宝中学区房价一度比肩宝安中心区甚至是前海。
挂牌价最高跌5成,宝中学区房价大跳水
不过随着市场风向的变化,深圳学区房在近两年间,成为房价下跌的重灾区,据深圳中原数据显示,宝中学区近一年半二手盘挂牌价下跌幅度高达17%,部分小区甚至跌幅高达5成。
提到宝中学区的楼盘,就不得不提到宝中学区四神盘,分别是华联城市全景、中洲华府、中粮天悦壹号、勤诚达22世纪,这四个楼盘都靠近地铁,周边有中洲、勤诚达等商业,交通、教育、生活配套都很齐全。
加上宝中学区的加持,这四个盘成为宝中学区房天花板的存在。
不过即使在配套 学区加持,宝中四神盘价格也逃不过大跳水,成交价在高峰期纷纷下跌,例如中洲华府的小户型,比成交高峰期下跌了近4成。
不过宝中四神盘的下跌,除了受到参考价及市场的影响,许多购房者在购买宝中四神盘除了地段以外,更多也是冲着宝中学位而来,然而小区距离更接近的学校是孝德学校。
这便存在学区重新划分的风险,不过有光明深中学位事件作为前车之鉴,学区的调整势必引来轩然大波,更何况是名声远扬的宝中学区。
那么当下的宝中学区房该如何买入?
宝中周边小区情况其实和福田百花片区有点类似,周边很多老破旧小区,不同于南山的名校都是大户型居多,买套好点的学区房基本要上千万,宝中和福田百花片区一样,大小户型、新老盘均有,购房者选择多样。
主打小户型、卖学位总价较低的小区有TATA公寓、都市翠海、佳华书苑雅阁、海雅缤纷城等,很多一房一厅、单身公寓都是学位房买家的最爱,这类小户型总价虽低,但单价都很高了。
比如都市翠海面积最小的(19㎡左右)单价曾卖到14万 /㎡,目前参考价为10.8万/㎡,也有部分急售的业主低于参考价出售。
小区主要优势是地段也好,楼下就是灵芝地铁站,靠近灵芝公园和中洲购物中心。
佳华书苑雅阁是这几个小区里稍微好点的,2008年建成,带电梯次新小区,主打赠送,不过毗邻广深高速,东北向的房子有噪音影响。
43㎡的1房1厅可以改2房;65㎡、71㎡都是2房,71㎡的可以改3房,住家和学位都很适合,目前参考价为10.03万/㎡。
年轻刚需还可以选择佳华书苑雅阁、海雅缤纷城、都市翠海里面的中等户型上车。
宝雅花园、丰华苑、碧涛居、风采轩比较老,有些是楼梯房,但离学校近、单价低,以往买这里的主要都是冲学位来。
碧涛居(乐居摄于23.08)
稍微再豪一点的大户型小区,如御景台,鸿荣源旗下老牌豪宅,小区较大,目前参考价8万/㎡。
御景薹(乐居摄于23.08)
还有御景台旁边的湖景居(只有2栋),2000年小区,大户型居多,目前参考价7.5万元/㎡,部分在售房源低于参考价。
湖景居(乐居摄于23.08)
恒安花园虽然离学校近,但是户型一般,据说以前这里是刑场。
小区2004年建成,参考价为7.38万/㎡。
恒安花园(乐居摄于23.08)
另外就是对楼龄有要求、户型比较讲究的群体,那就可以关注宝中四神盘:勤诚达22世纪、华联城市全景、中洲华府的改善80-90多㎡的3房户型。
华联城市全景(乐居摄于23.08)
但是华联城市全景、中洲华府未来学位可能存在变数,开发商卖房的时候就没有把学位当卖点营销,勤诚达是比较稳的。